Comprar una propiedad, ya sea un apartamento en preventa en el centro de la ciudad o una villa frente al mar, es el sueño de muchas familias y dominicanos en el exterior. Sin embargo, el crecimiento del sector ha traído consigo un aumento en los intentos de fraude inmobiliario en RD.
Si quieres que tu inversión sea un activo y no un dolor de cabeza legal, es vital que conozcas los mecanismos de seguridad que ofrece nuestra legislación. Aquí te enseñamos cómo detectar señales de alerta y qué pasos seguir para una compra segura de inmuebles.
1. La importancia de la “Debida Diligencia” o Due Diligence
Antes de realizar cualquier transferencia o firma de contrato, es obligatorio realizar un due diligence inmobiliario. Este proceso no es más que una auditoría legal profunda del inmueble para confirmar que todo lo que dice el vendedor es real.
¿Qué debemos investigar?
- Estado Jurídico: Solicitar ante la Jurisdicción Inmobiliaria una Certificación de Estado Jurídico para confirmar que el Certificado de Título no tiene oposiciones, hipotecas judiciales o embargos.
- Identidad del Vendedor: Si es una persona física, verificar su estado civil (en RD, si el vendedor es casado, su cónyuge debe firmar). Si es una empresa, confirmar que su RNC está activo en la DGII.
2. No te fíes solo de los “Renders” en preventa
Muchos de los casos de estafas inmobiliarias en República Dominicana ocurren en proyectos que aún no se han construido. Para protegerte en estos casos, la clave es el Fideicomiso Inmobiliario.
Un proyecto con fideicomiso te ofrece la garantía de que una entidad bancaria administra los fondos, asegurando que el dinero se utilice exclusivamente para la construcción y no para otros fines del constructor. Si el proyecto no tiene fideicomiso, la investigación sobre la trayectoria de la constructora debe ser doblemente rigurosa.
3. El peligro de los “Títulos Duplicados” y Deslindes
Uno de los problemas históricos en el país son los terrenos sin deslindar. Comprar una “porción de terreno” dentro de una parcela mayor sin que esté individualizada es un riesgo altísimo.
Asegúrate de que la propiedad cuente con su designación catastral única. Un inmueble deslindado es sinónimo de seguridad jurídica; sin esto, podrías terminar en una litis de terrenos que dure décadas en los tribunales dominicanos.
4. Impuestos al día: El IPI
Para que la transferencia de propiedad sea efectiva, el inmueble debe estar al día con el Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI). Si el vendedor tiene deudas impositivas, la DGII no permitirá que el título pase a tu nombre. Exigir la certificación de impuestos al día es un paso que no puedes saltar.
[Cuadro de Texto: Señales de alerta de una posible estafa]
- El precio está excesivamente por debajo del valor del mercado.
- El vendedor te presiona para que firmes y pagues “hoy mismo” para “congelar la oferta”.
- Se niegan a entregarte copias de los documentos para que tu abogado los revise.
- Te piden depósitos a cuentas personales en lugar de cuentas corporativas o cuentas Escrow.
Conclusión: El papel del abogado inmobiliario
En la República Dominicana, el proceso de compraventa es complejo y requiere una revisión técnica que va más allá de lo que se ve a simple vista. Un error en un contrato de promesa de venta puede dejarte desprotegido ante retrasos en la entrega o vicios de construcción.
La prevención es, por mucho, más económica que un litigio por estafa. Invertir en asesoría legal desde el día uno es la única forma de garantizar que las llaves que recibas sean las de tu nuevo hogar y no las de un conflicto legal.
¿Vas a comprar o reservar una propiedad en RD?
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